Особенности и различия ИЖС и ЛПХ: можно ли изменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС?
Вопросы, связанные с видами разрешённого использования (ВРИ) земельных участков, особенно часто возникают у собственников земли в сельской местности и пригородах. Два наиболее распространённых ВРИ — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — часто путают, хотя между ними есть существенные различия. В этой статье разберём ключевые особенности каждого вида, их правовые и практические отличия, а также ответим на важный вопрос: можно ли изменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС и как это сделать.
Что такое ИЖС?
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это вид разрешённого использования земельных участков, предназначенный исключительно для строительства жилого дома, в котором можно зарегистрироваться (получить постоянную прописку). Такие участки, как правило, располагаются в границах населённых пунктов — городских или сельских поселений.
Основные характеристики ИЖС:
— Разрешено строительство жилого дома высотой не более трёх этажей, предназначенного для проживания одной семьи;
— Дом, построенный на таком участке, автоматически считается жилым, что позволяет оформить в нём постоянную регистрацию без дополнительных процедур;
— Участки под ИЖС чаще подключены к инженерной инфраструктуре — электричеству, водоснабжению, газу и канализации (хотя это не гарантируется законом, но вероятность выше);
— Такие земли обычно облагаются более высоким земельным налогом, но зато проще получить ипотеку или воспользоваться госпрограммами поддержки.
Что такое ЛПХ?
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — это форма непредпринимательской деятельности, направленная на производство и переработку сельскохозяйственной продукции для собственных нужд. Важно понимать, что участки под ЛПХ бывают двух типов:
1. Приусадебные — находятся в границах населённых пунктов. На таких участках разрешено строительство жилого дома и хозяйственных построек.
2. Полевые — расположены за пределами населённых пунктов. Строительство жилого дома на таких участках запрещено.
Особенности ЛПХ:
— Основная цель — ведение хозяйства: выращивание овощей, фруктов, разведение скота, птицы и т.д.;
— На приусадебном участке можно построить дом, но чтобы прописаться в нём, потребуется пройти процедуру признания дома жилым;
— Земельный налог на участки ЛПХ, как правило, ниже, чем на ИЖС;
— Инфраструктура на таких участках часто развита слабо или отсутствует вовсе.
Ключевые различия между ИЖС и ЛПХ
Главное отличие заключается в цели использования земли и возможностях строительства. ИЖС ориентирован исключительно на возведение жилья для постоянного проживания, тогда как ЛПХ — на ведение хозяйства, а строительство жилого дома допускается только при определённых условиях (на приусадебных участках).
Кроме того, на участках ИЖС регистрация по месту жительства оформляется без дополнительных сложностей, а на ЛПХ — только после подтверждения пригодности дома для проживания. Также участки ИЖС чаще расположены в зонах с развитой инфраструктурой, что делает их более привлекательными для тех, кто планирует постоянное проживание.
Можно ли изменить ВРИ с ЛПХ на ИЖС?
Да, изменить вид разрешённого использования с ЛПХ на ИЖС возможно, но только при соблюдении ряда условий:
1. Участок должен находиться в границах населённого пункта (то есть быть приусадебным). Если участок полевой — изменение ВРИ на ИЖС невозможно, так как строительство жилья за пределами поселений не допускается.
2. Изменение должно соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования. То есть в зоне, где расположен участок, должно быть предусмотрено разрешённое использование «для индивидуального жилищного строительства».
3. Не должно быть ограничений или запретов со стороны органов местного самоуправления (например, из-за охранных зон, экологических ограничений и т.п.).
Как изменить ВРИ?
Процедура изменения вида разрешённого использования регулируется статьёй 39 Градостроительного кодекса РФ и статьёй 37 Земельного кодекса РФ. Порядок действий:
1. Уточнить в администрации муниципалитета или через публичную кадастровую карту, разрешено ли ИЖС в зоне, где находится ваш участок.
2. Подать в местную администрацию заявление об изменении ВРИ с приложением правоустанавливающих документов на землю.
3. Администрация рассматривает заявление (обычно в течение 30–45 дней) и принимает решение.
4. При положительном решении изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — без дополнительной оплаты госпошлины.
Важно: если участок находится в зоне, где ИЖС не предусмотрено градостроительным регламентом, изменить ВРИ не получится. В этом случае возможен только перевод земель из одной категории в другую или внесение изменений в ПЗЗ, что — гораздо более сложная и длительная процедура.
Заключение
Выбор между ИЖС и ЛПХ зависит от ваших целей: если вы планируете постоянно проживать на участке и хотите избежать бюрократических сложностей с пропиской и подключением коммуникаций, предпочтительнее ИЖС. Если же ваша цель — ведение хозяйства и, возможно, сезонное проживание, ЛПХ может оказаться выгоднее с точки зрения налогов и стоимости земли.
При этом перевод ЛПХ в ИЖС возможен, но только при соблюдении градостроительных и территориальных требований. Перед покупкой участка или подачей заявления на изменение ВРИ рекомендуется проконсультироваться с местной администрацией или кадастровым инженером, чтобы избежать ошибок и потери времени.
