Покупка земельного участка отличается от покупки квартиры: красивое место и привлекательная цена еще не означают, что на земле можно построить дом, подключить коммуникации и без проблем зарегистрировать недвижимость.
До подписания договора важно проверить не только собственника, но и сам земельный участок. Рассказываем, на что обратить внимание.
1. Проверьте кадастровый номер
Первое, что нужно запросить у продавца, — кадастровый номер участка.
По нему можно проверить основные характеристики объекта:
площадь;
категорию земель;
вид разрешенного использования;
кадастровую стоимость;
расположение и границы;
зарегистрированные ограничения.
Если продавец отказывается сообщать кадастровый номер до внесения аванса — это повод насторожиться.
2. Закажите актуальную выписку из ЕГРН
Не ограничивайтесь скриншотом или старой выпиской, которую прислал продавец.
Перед сделкой нужна актуальная информация из ЕГРН.
Особое внимание обратите на:
характеристики участка;
зарегистрированные права;
ограничения и обременения;
сведения о границах;
особые отметки.
В зависимости от статуса заявителя и вида выписки состав доступных персональных сведений может быть ограничен.
3. Проверьте границы участка
Участок на местности и участок по документам — не всегда одно и то же.
Проверьте, установлены ли его границы и соответствуют ли они фактическому забору, дороге, лесу и соседним участкам.
Особенно внимательно нужно относиться к участкам, где дом планируется строить близко к границе, лесу, водоему или инженерным коммуникациям.
При сомнениях имеет смысл привлечь кадастрового инженера.
4. Проверьте категорию земли и ВРИ
Для строительства частного дома принципиально важно понимать правовой режим земли.
Смотрите не на рекламное описание «участок под дом», а на сведения в документах и градостроительные регламенты.
Нужно выяснить:
допускается ли строительство жилого дома;
какие параметры строительства установлены;
есть ли ограничения по использованию территории.
Одинаково красивые соседние участки могут иметь совершенно разные юридические возможности.
5. Проверьте ЗОУИТ
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий.
К ним относятся, например:
охранные зоны ЛЭП;
газопроводов;
водоохранные территории;
санитарно-защитные зоны;
зоны объектов культурного наследия;
некоторые придорожные и инженерные зоны.
Попадание участка в такую территорию не всегда означает запрет строительства. Но ограничения необходимо выяснить до покупки, а не после подготовки проекта дома.
6. Получите ГПЗУ, если планируете строительство
Для серьезной проверки участка под строительство крайне полезен градостроительный план земельного участка — ГПЗУ.
Он позволяет увидеть градостроительные условия и ограничения применительно к конкретной территории.
Если вы покупаете землю именно для строительства дома, анализ ГПЗУ может оказаться значительно полезнее рекламного буклета продавца.
7. Проверьте подъезд к участку
Один из самых недооцененных вопросов.
Фраза «дорога есть» еще ничего не гарантирует.
Выясните:
кому принадлежит дорога;
имеет ли участок законный доступ к ней;
кто будет ее обслуживать;
кто чистит снег;
предусмотрены ли платежи;
возможно ли круглогодично проехать строительной технике.
Посмотрите поселок не только летом, но по возможности и после сильного дождя или зимой.
8. Проверяйте коммуникации документами
Не воспринимайте фразы:
«газ рядом»
«электричество по границе»
«подключение без проблем»
как подтверждение наличия коммуникаций.
По электричеству выясните доступную мощность и порядок подключения.
По газу — наличие сети, возможность технологического присоединения, условия и сроки.
Если коммуникации являются одним из главных аргументов покупки, попросите подтверждающие документы.
9. Проверьте участок физически
Юридическая проверка не заменяет осмотр.
Посмотрите:
рельеф;
уровень участка относительно дороги;
заболоченность;
состояние грунта;
деревья;
канавы;
следы подтопления;
соседние территории;
шум;
ЛЭП;
промышленные объекты.
Полезно открыть спутниковые снимки территории за разные годы.
10. Изучите окружение
Сегодня за участком может находиться пустое поле, а через несколько лет — крупная дорога, складской комплекс или многоэтажная застройка.
Поэтому оценивать нужно не только участок, но и развитие территории вокруг него.
Особенно это важно при покупке земли как долгосрочной инвестиции.
11. Посчитайте реальную стоимость владения
Цена участка — только начало расходов.
Дополнительно могут понадобиться:
подключение электричества;
газификация;
скважина;
септик;
подготовка въезда;
выравнивание территории;
вырубка;
геология;
дренаж;
ограждение;
регулярные поселковые платежи.
Участок за 2,5 млн рублей иногда оказывается дороже подготовленного участка за 3,5 млн.
Сравнивайте не цену земли, а стоимость готового участка для строительства.
12. Не передавайте деньги до проверки договора
До внесения аванса или задатка внимательно изучите документы.
В договоре должны однозначно определяться объект, цена, порядок расчетов и существенные условия сделки.
Если возникают сомнения, лучше привлечь специалиста по земельным сделкам.
Чек-лист покупателя
Перед покупкой ответьте на 12 вопросов:
Кадастровый номер проверен
Получены актуальные сведения ЕГРН
Границы понятны
ВРИ подходит
ЗОУИТ проверены
Возможность строительства подтверждена
Законный подъезд есть
Электричество проверено
Газ проверен отдельно
Участок осмотрен
Дополнительные расходы рассчитаны
Договор проверен
Главное правило: сначала проверка — потом деньги.
В Россзем можно подобрать земельный участок с учетом бюджета, направления, назначения земли и необходимых коммуникаций, а перед покупкой ознакомиться с документами на конкретный объект.