Покупка земельного участка отличается от покупки квартиры: красивое место и привлекательная цена еще не означают, что на земле можно построить дом, подключить коммуникации и без проблем зарегистрировать недвижимость.
До подписания договора важно проверить не только собственника, но и сам земельный участок. Рассказываем, на что обратить внимание.
1. Проверьте кадастровый номер
Первое, что нужно запросить у продавца, — кадастровый номер участка.
По нему можно проверить основные характеристики объекта:
- площадь;
- категорию земель;
- вид разрешенного использования;
- кадастровую стоимость;
- расположение и границы;
- зарегистрированные ограничения.
Если продавец отказывается сообщать кадастровый номер до внесения аванса — это повод насторожиться.
2. Закажите актуальную выписку из ЕГРН
Не ограничивайтесь скриншотом или старой выпиской, которую прислал продавец.
Перед сделкой нужна актуальная информация из ЕГРН.
Особое внимание обратите на:
- характеристики участка;
- зарегистрированные права;
- ограничения и обременения;
- сведения о границах;
- особые отметки.
В зависимости от статуса заявителя и вида выписки состав доступных персональных сведений может быть ограничен.
3. Проверьте границы участка
Участок на местности и участок по документам — не всегда одно и то же.
Проверьте, установлены ли его границы и соответствуют ли они фактическому забору, дороге, лесу и соседним участкам.
Особенно внимательно нужно относиться к участкам, где дом планируется строить близко к границе, лесу, водоему или инженерным коммуникациям.
При сомнениях имеет смысл привлечь кадастрового инженера.
4. Проверьте категорию земли и ВРИ
Для строительства частного дома принципиально важно понимать правовой режим земли.
Смотрите не на рекламное описание «участок под дом», а на сведения в документах и градостроительные регламенты.
Нужно выяснить:
- допускается ли строительство жилого дома;
- какие параметры строительства установлены;
- есть ли ограничения по использованию территории.
Одинаково красивые соседние участки могут иметь совершенно разные юридические возможности.
5. Проверьте ЗОУИТ
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий.
К ним относятся, например:
- охранные зоны ЛЭП;
- газопроводов;
- водоохранные территории;
- санитарно-защитные зоны;
- зоны объектов культурного наследия;
- некоторые придорожные и инженерные зоны.
Попадание участка в такую территорию не всегда означает запрет строительства. Но ограничения необходимо выяснить до покупки, а не после подготовки проекта дома.
6. Получите ГПЗУ, если планируете строительство
Для серьезной проверки участка под строительство крайне полезен градостроительный план земельного участка — ГПЗУ.
Он позволяет увидеть градостроительные условия и ограничения применительно к конкретной территории.
Если вы покупаете землю именно для строительства дома, анализ ГПЗУ может оказаться значительно полезнее рекламного буклета продавца.
7. Проверьте подъезд к участку
Один из самых недооцененных вопросов.
Фраза «дорога есть» еще ничего не гарантирует.
Выясните:
- кому принадлежит дорога;
- имеет ли участок законный доступ к ней;
- кто будет ее обслуживать;
- кто чистит снег;
- предусмотрены ли платежи;
- возможно ли круглогодично проехать строительной технике.
Посмотрите поселок не только летом, но по возможности и после сильного дождя или зимой.
8. Проверяйте коммуникации документами
Не воспринимайте фразы:
«газ рядом»
«электричество по границе»
«подключение без проблем»
как подтверждение наличия коммуникаций.
По электричеству выясните доступную мощность и порядок подключения.
По газу — наличие сети, возможность технологического присоединения, условия и сроки.
Если коммуникации являются одним из главных аргументов покупки, попросите подтверждающие документы.
9. Проверьте участок физически
Юридическая проверка не заменяет осмотр.
Посмотрите:
- рельеф;
- уровень участка относительно дороги;
- заболоченность;
- состояние грунта;
- деревья;
- канавы;
- следы подтопления;
- соседние территории;
- шум;
- ЛЭП;
- промышленные объекты.
Полезно открыть спутниковые снимки территории за разные годы.
10. Изучите окружение
Сегодня за участком может находиться пустое поле, а через несколько лет — крупная дорога, складской комплекс или многоэтажная застройка.
Поэтому оценивать нужно не только участок, но и развитие территории вокруг него.
Особенно это важно при покупке земли как долгосрочной инвестиции.
11. Посчитайте реальную стоимость владения
Цена участка — только начало расходов.
Дополнительно могут понадобиться:
- подключение электричества;
- газификация;
- скважина;
- септик;
- подготовка въезда;
- выравнивание территории;
- вырубка;
- геология;
- дренаж;
- ограждение;
- регулярные поселковые платежи.
Участок за 2,5 млн рублей иногда оказывается дороже подготовленного участка за 3,5 млн.
Сравнивайте не цену земли, а стоимость готового участка для строительства.
12. Не передавайте деньги до проверки договора
До внесения аванса или задатка внимательно изучите документы.
В договоре должны однозначно определяться объект, цена, порядок расчетов и существенные условия сделки.
Если возникают сомнения, лучше привлечь специалиста по земельным сделкам.
Чек-лист покупателя
Перед покупкой ответьте на 12 вопросов:
- Кадастровый номер проверен
- Получены актуальные сведения ЕГРН
- Границы понятны
- ВРИ подходит
- ЗОУИТ проверены
- Возможность строительства подтверждена
- Законный подъезд есть
- Электричество проверено
- Газ проверен отдельно
- Участок осмотрен
- Дополнительные расходы рассчитаны
- Договор проверен
Главное правило: сначала проверка — потом деньги.
В Россзем можно подобрать земельный участок с учетом бюджета, направления, назначения земли и необходимых коммуникаций, а перед покупкой ознакомиться с документами на конкретный объект.
